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物価高もあり、やむを得なくマンションの修繕積立金を増額せざるを得ない場合もあるでしょう。

この記事では、そんなマンションの修繕積立金を増額する方法について解説していきます。

国土交通省が値上げ幅の上限を提示

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マンションの長期修繕に備える修繕積立金は、多くの管理組合で段階的に引き上げられています。

しかし国土交通省の調査によると、増額幅は平均で当初の約3.58倍、事例によっては5倍を超えるケースもあり新築時7,000円の負担が3万円台にまで膨らむことも少なくありません。

こうした大幅な値上げは住民間での合意形成を難しくし、特に一部世帯にとっては支払い困難につながる懸念があります。

この課題を受けて国交省は、新たに修繕積立金の設定基準を見直す方針を示しました。

まず新築時の積立金額について、均等割りで算出した「基準額」の0.6倍以上とすることを義務づけ、初期設定の過度な低さを防ぐ仕組みを導入します。

さらに値上げ幅については、最終的に基準額の1.1倍以内に収めるよう上限を設ける案を提示しました。

例えば基準額が2万円なら、新築時は1万2,000円以上、最終的にも2万2,000円以内で運用することになります。

これにより過去に見られた急激な負担増を避け、住民が計画的かつ安心して修繕に備えられる仕組みづくりを目指しています。

修繕積立金が計画通り増額できていないマンションは多い

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国土交通省が発表した令和5年度マンション総合調査によると段階増額積立方式でも計画通りの増額ができたマンションは、6割弱にとどまり4割近くが計画通りの増額ができていません。

※ 段階増額積立方式は、段階的に積立金の徴収が増額されていく方式です。

年数が浅ければ負担が少ないことが多いですが、場合によっては最終額が当初の数倍になることもあるでしょう。

修繕積立金を増額する方法

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マンションの修繕積立金は、建物の維持や資産価値の保全に欠かせません。

しかし、住民の合意を得ながら適正に増額するには、単に金額を上げるだけでなく計画や決議方法を工夫することが重要です。

ここからは、そんな修繕積立金を増額する方法について解説していきます。

増額の決議は「普通決議」で行う

修繕積立金の増額は、管理規約の改定や建替えのような特別決議ではなく「普通決議事項」にあたります。

総会において、出席者の過半数の賛成で可決される仕組みです。

例えば50世帯のマンションであれば26世帯が出席し、そのうち14世帯の賛成で決議が成立します。

比較的ハードルは低いですが、まずは計画の妥当性を住民に示すことが重要です。

一括決議で複数回分をまとめる

段階的に増額する予定がある場合、毎回の総会で決議を取るのではなく最終目標額を設定して一度に可決する「一括決議」が有効です。

これにより総会の回数を減らし、合意形成の負担を軽減できます。

修繕積立金を増額する際のポイントは？

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マンションの修繕積立金は、無計画な値上げであれば住民の反発や合意形成の難航を招きます。

そこで、トラブルを避けながら適正に増額するための4つのポイントを紹介します。

まずは現状の計画と支出を点検する

修繕積立金を増額する前に、管理費や修繕計画を精査しましょう。

清掃頻度や管理人の勤務時間を調整することで管理委託料を抑えられるケースがあります。

また、修繕計画の工事時期や工法が適切かを見直すことで、不要なコスト削減につながります。

専門家の意見を取り入れるのも有効です。

竣工後60年を見据えた長期修繕計画を立てる

従来の30年計画では、給排水管や玄関ドア・窓サッシの交換といった費用を見落とすことが多いです。

最近では60年程度の超長期修繕計画を作成する管理組合も増えており、将来の出費をより正確に把握できます。

他のマンションの積立状況をリサーチする

積立額はマンションごとに異なりますが、周辺や同規模物件の水準を把握しておくと住民への説明や購入検討者への対応がしやすくなります。

他と比較される場面で、金額の根拠を丁寧に示せれば誤解や不安を和らげられ、資産価値を守ることが可能です。

段階増額方式や借入も柔軟に検討する

均等積立方式は理想的ですが、高経年マンションでは一気に3〜4倍の負担増となり、合意が得にくいケースがあります。

その場合は、段階的に増額する方式や金融機関からの借入を組み合わせる方法も現実的です。

資金需要のピークを見極めて、無理のない増額計画を立てましょう。

まとめ

マンションの修繕積立金は、無計画な値上げでは住民の反発を招く可能性があります。

現状の支出や長期修繕計画を見直し、将来の費用を正確に把握することが重要です。

また、段階増額方式や一括決議を活用し他マンションの積立状況も参考にすることで、住民の理解を得ながら無理なく適正な資金確保が可能になるでしょう。

参考URL
マンションの修繕積立金とは？相場や管理費との違い、値上げの可能性などを解説｜SUUMO

修繕積立金をトラブルなく増額する方法は？適正な金額設定や決議のポイントも｜株式会社さくら事務所

マンション修繕積立金値上げ幅「1.8倍まで」 値上げの際に考慮すべきこととは｜株式会社さくら事務所

均等積立方式｜国土交通省